＜入居者を募集してほしい＞

賃貸業務で最も重要なものの一つ、「入居者募集」

◆入居者を募集する上でのポイント ・市場調査に基づく、賃貸条件の提案、設定。 ・物件情報を囲い込みしない。「情報の開示！」

◆丸三ハウジングなら ・自社ホームページへ掲載。 ・不動産流通機構への物件登録。 ・協力業者へ積極的な情報公開。 ・その他、当社独自の募集活動。

※家賃滞納回避のため、入居者に保証会社へ極力加入してもらうよう努めています。

＜入居者のクレーム対応が大変＞
クレームは「改善のお知らせサイン！」しっかり対応で、長く住んでいただく。 入居者クレーム　対処のポイント 入居者からのクレームは多岐にわたり、時間を問いません。 オーナー様の自主管理ではとても神経をすり減らす（精神的な負担となる）問題の一つです。 しかし、面倒な問題だからと、それを放っておき、解決できないでいると解約理由となり、空室が発生してしまうという、オーナー様にとってはとても大きな事項です。
◆入居者クレームの主な事例 1.生活騒音（隣の部屋で友人同士で深夜に大騒ぎ、大音量で音楽を聴いている、ドアの開閉音など） 2.共用部分の使用ルール（通路に自転車を置いている、ベランダにゴミを出しているなど） 3.禁止されているペットの飼育 4.用途外使用（居住用建物で、商用利用し、不特定多数の人間が出入りするなど） 5.設備故障（エアコン、給湯設備、建具などの立て付けの不具合など） 6.ゴミ出し（分別、指定日を守らないなど） 7.駐車場への無断駐車、違法駐車（敷地内に見知らぬ車が駐車している、自分の契約駐車場に他人の車が駐車しているなど）
ありとあらゆる困りごとが相談されます。 それぞれに、解決ノウハウはありますが、複雑な問題に発展している場合は解決が困難な場合もあります。 入居者満足につながるクレーム対応は基本的には即時の応答、対応、解決です。 対応が遅れれば遅れるほど、入居者の不安は積もり、問題も複雑化していきます。
◆丸三ハウジングなら 丸三ハウジングは賃貸経営に発生しがちなクレームに、30分以内でのスピード対応を行うことで、クレームの重大化を防ぎます。 ＜サポート体制＞ �@クレームの受信（丸三ハウジングに対して） �Aエリア巡回中の管理担当者にメールにてクレーム内容を発信。 �Bクレーム発生“30分以内”にクレーム対応のTELを入居者に向けて発信。 �C複雑な内容である場合は、翌日以内に担当者が訪問＆対応。 　 スピードをもって対応を行うことで、クレームの重大化を未然に防ぎます！
このような円滑なクレーム対応によって、入居者様の安心で安全な暮らしをバックアップいたします。 近隣騒音や生活マナー違反者のクレーム解決におきましては、入居者の生活に不便や苦痛をもたらす規制やルールをたくさん作ることは、本末転倒です。 共同住宅において、互いの立場を尊重しつつ快適に暮らしていけることが最善ですが、しかしながら、それを大きく逸脱する入居者がいることも事実です。問題が発覚しても（クレームが伝えられても）、原因となる入居者の特定が難しい場合もあり、そのような場合は、注意文の掲示やポスティング、聞き込みによる情報収集により、発生原因を特定して、本人に直接注意、指導を行います。 改善が見られない場合、最悪、退去を要請することとなります。

＜賃貸条件交渉にどのように対応すればいいか＞

◆家賃の値上げ・値下げ 借地借家法第32条第1項に「借賃増減請求権」の規定によれば、税金（固定資産税・都市計画税）の増減、土地建物価格の上昇低下、その他経済事情の変動。近隣賃料と比較し、安いなどの自由により、契約期間内であっても、契約当事者は家賃の増減を請求することが出来ます。 但し、今のご時世で値下げしてあげることは承諾しても、値上げすることは難しいでしょう。 実際の事例を見ますと、数年前に契約し、入居している借主が現在の賃料相場の下落を根拠に、賃料の値下げの依頼をしてくることは少なくありません。 隣の部屋との賃料格差が、1,000円単位のものから、中には2万円以上も差がある事例もあります。

◆契約者の値下げ要求に対して 入居者の値下げ要求に対して、応えるかどうかは状況の的確な判断とそれに基づいた柔軟な姿勢が必要です。 客観的なルール決めも必要ですが、ケースに応じて柔軟な姿勢をとることも大切です。 例えば、長期で入居していた方、そして、これからも入居していただくことが見込まれる方は、家賃を多少なりとも下げてもそのまま入居していただいた方が、空室のリスクや原状回復費用などを考慮すると、大家さんにとって、（借主にとっても）下げてあげたほうが、メリットがあります。 逆に、まだ、入居して数ヶ月なのに、何の根拠も無く、生活が苦しいから、家賃を下げてくださいという方もおりますが…。 このような場合は、毅然としたスタンスが必要です。

◆丸三ハウジングなら 状況を判断分析し、単純に家賃だけで考えると、一見オーナー様に不利なようでも、近隣相場や、最新入居募集状況から判断し、条件を承諾したほうが良い場合もあります。 上記にも記述したように、特に長期で住んでいて優良な入居者には柔軟な対応が必要でしょう。 逆に、何の根拠も無く、自己都合だけを実現させるために要求してくることや、そこまで勝手な言い分でなくとも、近隣との相場のバランスが取れず、要求を拒むべき場合もあります。 丸三ハウジングでは、様々な条件を総合的に判断して、良好な賃貸借契約における信頼関係を崩さぬよう配慮をしながら、オーナー様と入居者様により良いご提案をさせていただきます。

＜入居者の急な解約要求にどのように対応すればいいか＞

◆入居者の急な解約要求　対処のポイント 賃貸借契約書の多くは、解約予告は30日前となっているものがほとんどです。（店舗、事務書などの事業用を除く） 急に入居者から解約の申し出があったにせよ、特段の重大な事情がない限り、賃貸借契約書に基いた条項どおりに手続きをするという姿勢を持つことが必要です。 そのためには、解約の連絡が入ったとき、正しい解約手順に基づいたアナウンスを行いひとつひとつを入居者に確認する必要があります。 もちろん緊急を要するケースには、柔軟に対応する必要もありますが、思わぬトラブルになることがありますので、ご注意ください。

■丸三ハウジングなら 解約を受け付けるにあたって、確認事項をマニュアル化しております。 まず、契約者本人からの連絡かどうかを確認。（あとから契約者が解約について知らないなどトラブルの原因になります。） 契約書の解約予告期間の確認（受付の時点で、説明します。後になってしまうとトラブルの原因になります。） お部屋の確認についての説明（いわゆるルームチェックです。お部屋に傷などつけていないかの確認と、その精算についての簡単な説明もおこないます。） 解約希望日の確認（解約予告に沿った、希望日であれば受付します。解約日までの日割家賃の支払いについても確認します。） 今後の連絡先や、退去の理由などもお伺いしております。今後の賃貸経営の参考になる貴重な意見が聞けることもあります。 その上で、書面でも解約通知をいただきます。多くの解約連絡は電話でおこなわれますがやはりトラブルの原因になるためです。 解約については、敷金の精算にも絡むため、全国的にトラブルになるケースが増えております。丸三ハウジングにお任せ下さい。